ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

О ТИПАХ ВЛАДЕНИЯ И ВИДАХ СЕРТИФИКАТОВ________

КАКИЕ ЕСТЬ СЕРТИФИКАТЫ И КАКИЕ ИЗ НИХ ПОДЛЕЖАТ ПЕРЕПРОДАЖЕ

 

МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ ТАЙМШЕР СЕРТИФИКАТ?

Да, можно. Продаже подлежат только действительные сертификаты долгосрочные (от 35 лет, 65 лет и т.п.) или бессрочные. Временные краткосрочные (1, 3, 5 лет…) сертификаты, за редким исключением, продаже не подлежат. Временные краткосрочные – это сертификаты, которые либо выдаются предварительно, до выпуска действительного сертификата, либо краткосрочные сертификаты рекламного характера. Обычно это членство пробное и не подкреплено имуществом курорта.

 

КАК ВЫЯСНИТЬ, КАКОЙ У НАС СЕРТИФИКАТ?

Внимательно прочитав правила членства и Устав клуба (Правила членства) или связаться с управляющей компанией. Действительные сертификаты выпускаются либо трастовой компанией, у каждого клуба она своя, либо нотариусами в некоторых странах, в зависимости от законодательства.

 

В ЧЕМ ОТЛИЧИЕ ВРЕМЕННОГО ЧЛЕНСТВА ОТ ПОЛНОЦЕННОГО ТАЙМШЕРА?

Временные и краткосрочные сертификаты порой выдаются за таймшер. Предлагаются по завышенным ценам, а также продаются с обещаниями, что его можно перепродать. На Западе для этого продукта придумали специальный юридический термин “Holiday Pack” или пакет отпусков. Он не является таймшером, так как не подкреплен отчуждаемой в Вашу пользу недвижимостью (как это происходит при покупке таймшера). Это три (реже пять) рекламные поездки на таймшер курорты, где на месте Вам будет предложена покупка таймшера.

 

ПОЧЕМУ НЕЛЬЗЯ ПЕРЕПРОДАТЬ 3-Х ГОДИЧНЫЙ СЕРТИФИКАТ?

Пока Вы ищете покупателей в течение года, Ваш временный трехгодичный сертификат потерял 30%, по нему осталось два года использования. Поехать по данному пробному сертификату не может любой. В рекламную поездку должны отправиться оба супруга, которые могут на месте принять решение по покупке таймшера. Соответственно найти покупателя на такое членство агентству по перепродаже таймшеров будет намного сложнее. Причем это должны быть не случайные люди, а потенциальные, частично заинтересованные покупатели таймшера.

 

НЕ МОЖЕМ ЛИ КАКОЕ-ЛИБО ТУРАГЕНТСТВО ПРОДАТЬ НЕДЕЛИ ИЗ 3-Х ГОДИЧНОГО ЧЛЕНСТВА ПО ОТДЕЛЬНОСТИ?

Ни одна турфирма не будет заключать такого рода договор с частным лицом (с вами) на формирование и реализацию тур продукта, потому что физическое лицо перед юридическим лицом не несет такой же ответственности, как оператор перед агентством.

 

ЧТО МОЖНО СДЕЛАТЬ С 3-Х ИЛИ 5-ГОДИЧНЫМ СЕРТИФИКАТАМИ, ЕСЛИ БЛИЖАЙШИЕ ТРИ ГОДА ПО ФИНАНСОВЫМ ИЛИ ЛИЧНЫМ ПРИЧИНАМ ВЫ НЕ СМОЖЕТЕ ПУТЕШЕСТВОВАТЬ?

Можно только попытаться договориться о продлении срока действия, при этом доплата за эту услугу не должна превышать 15-20% от оплаченной Вами суммы.

 

ИЗВЕСТНЫ ЛИ СЛУЧАИ МОШЕННИЧЕСТВА В ТАЙМШЕРЕ?

Встречаются сертификаты несуществующих клубов, когда мошенники прикрываются либо названием крупных западных компаний, либо пользуются незнанием россиян таймшер терминологией. Например, сертификат “II” – так называется крупная, очень хорошо известная компания, которая сама сертификатов не выпускает, а осуществляет операции обмена, или сертификат так называемый “Мультиклуб”, не являются таймшер сертификатами. Мультиклуб – это термин в таймшере, означающий юридическое объединение курортов. Совсем недавно в Москве распространялись сертификаты с этим громким названием. Во избежание раскрытия мошенничества компания распространитель отправляла клиентов отдыхать в рекламные поездки вместо обещанного высококачественного таймшера.

 

_________  ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРОДАЖИ________

ЦЕНЫ. АГЕНТСТВА. МОШЕННИЧЕСТВО. НОРМЫ

 

 

СОПОСТАВИМА ЛИ СТОИМОСТЬ ПОКУПКИ С ЦЕНОЙ ПРОДАЖИ? ЗА СКОЛЬКО МОЖНО ПРОДАТЬ СЕРТИФИКАТ В СРЕДНЕМ? МНОГО ЛИ ТЕРЯЕШЬ, ЕСЛИ ПРОДАЕШЬ СЕРТИФИКАТ?

Как и в недвижимости, если Вы сегодня купили квартиру за 100.000, часть из них агентские, и если Вы сегодня будете продавать, то Вы, скорее всего, потеряете в деньгах. С годами цены могут расти, а могут и падать. Действует правило, как и с недвижимостью. Например, если рядом появился фешенебельный комплекс, то Ваш таймшер в цене понижается.

Обычно мы рекомендуем выставлять на 2-3 тысячи дешевле, чем Вы купили или чем те цены, по которым в данный момент продают на презентации. Там есть свои правила. С фиксированной неделей, где есть привязка к номеру недели и апартаментам, цена зависит от конкретной недели. Разница может быть от 500 до 2500 евро. Если вы купили 25 лет назад клуб, который высоко и качественно обслуживается, клуб, в котором недавно был капитальный ремонт и замена интерьера, мебели, то можно даже выиграть от продажи.

К примеру, Вы купили Клуб Тенерифе на острове Тенерифе в 96 году на презентации за 9500 долларов. Серьезное повышение цен произошло в 2000 году, когда была введена валюта евро. Плюс клуб провел серьезную реконструкцию и обновление, и это членство стоит теперь 10.500-12.000 евро. Однако как вы понимаете, мы рекомендуем для перепродажи предлагать по цене на 2000 дешевле, мы прогнозируем, что можно продать за 9000-10.000 евро, хотя покупали Вы его за примерно 7500 евро.

 

БЕРУТ ЛИ КОМПАНИИ, ЗАНИМАЮЩЕЙСЯ ПРОДАЖЕЙ СЕРТИФИКАТОВ, ДЕНЬГИ С КЛИЕНТОВ? КАКАЯ СУММА МОЖЕТ БЫТЬ ЗАПРОШЕНА ЗА ПОМОЩЬ В ПРОДАЖЕ СЕРТИФИКАТА?

Только в Европе в крупнейших агентствах по перепродаже в добровольном порядке практикуют принятие заявок бесплатно. Считается, что это как некий акт помощи людям, которые находятся в крайне затруднительном финансовом положении. Это дает Вам шанс, но небольшой. Рекламируются крупные агентства по перепродаже в СМИ, и поэтому это весьма дорого, соответственно эти расходы берутся с продавца в виде некоторого фиксированного сбора. В среднем по Европе это 500 евро. В Америке 800-1500 долларов. В России рынок перепродаж никак не сформируется, поэтому эту нишу заполняют мошенники. Единственный перспективный проект – это таймшер Интернет-магазин (www.Timeshare-Magazin.ru). Мы следим за ним уже давно и по тому, как меняются вывешенные таймшеры и по обращениям за консультацией продавцов и покупателей, мы можем судить, что какие-то продажи там осуществляются. К нам обращаются сотни людей после покупок с уточнениями и вопросами по таймшеру и за 20 лет мы не наблюдали ни одного покупателя, который купил бы таймшер через так называемое российское агентство по перепродаже. На сегодняшний день в основном таймшеры люди покупают на отдыхе за рубежом или через Таймщер-Магазин.

 

СУЩЕСТВУЕТ ЛИ КАКОЕ-ТО МЕЖДУНАРОДНОЕ АГЕНТСТВО, КОТОРОЕ ЗАНИМАЕТСЯ ПОКУПКОЙ ИЛИ ПЕРЕПРОДАЖЕЙ СЕРТИФИКАТОВ?

Есть 3 европейских агентства, которые заслужили высокую репутацию и их рекомендует и европейская таймшер ассоциация и также обменные компании, как RCI и II, и мы, и сами клубы. Самые крупные и результативные – это Travel & Leisure Advisory Services (https://www.travelandleisuregroup.ru ), Confused About Timeshare (http://confusedabouttimeshare.ru ) и Worldwide Timeshare Hypermarket.

 

КАК ОПРЕДЕЛИТЬ МОШЕННИКОВ И НЕ СТАТЬ ИХ ЖЕРТВОЙ?

Мошенники – это компания, которая обещает перепродать ваш таймшер через презентации. Если на ваш вопрос «как вы будете продавать?», они называют презентацию, проходящую в любом городе мира или России. Рекомендуем бежать со всех ног, потому что на презентации конкретная компания продает таймшеры только одного конкретного клуба и это таймшеры от учредителя, так называемый первичный рынок.

Почему? Потому что агент на презентации может и должен рассказать про одно конкретное предложение и знать о нем абсолютно все: планы апартаментов, количество метров до пляжа, крутые ли ступеньки, можно ли взять в аренду детскую коляску, как далеко находится и какие цены в продуктовом магазине, и многое другое. Невозможно обладать такой подробной информацией по 10 или 20 разным комплексам в разных частях мира. А с вопросом перепродаж сегодня может обратиться человек, у которого таймшер на Канарах, завтра в Таиланде, послезавтра в Доминиканской республике или в Финляндии.

У желающих продать, обычно, разные таймшеры: у одного  фиксированное членство и конкретный номер апартаментов и недели, у другого плавающая категория, у третьего очки. Более того, один хочет продать подороже, другой тот же самый клуб готов отдать в полцены.

Справиться со всей этой информацией агент на презентации не сможет.

Перепродажи на вторичном рынке осуществляются через специализированные агентства, которые работают как агентства по недвижимости, только без просмотров объектов. Звонят те, кто хочет купить и те, кто хочет продать.

Покупатель вторичного рынка – это не новичок в области таймшера, это человек, который неоднократно был на презентации или у которого уже есть один таймшер, и он хочет купить еще. Он нее задает вопросов об особенностях курорта, потому что чаще всего уже там был. Агенты в агентства по перепродаже компетентны больше в финансовых и юридических вопросах сделки.

 

Мошенники обычно гарантируют некоторые сроки продажи от 3 месяцев до года и готовы прописать это в договоре, в то время как честные агентства с большим опытом осторожны в прогнозах, не берутся гарантировать сроки вообще, так как не могут спрогнозировать появление покупателя на ваш таймшер.

Это, как и в недвижимости, покупатель может появиться сегодня, а может через 3 месяца, год, полтора.

Следующий признак – обещания высоких доходов.

Например, Вы купили таймшер за 10.000 $, а Вам предлагается продать за 15.000 $ – 20.000 $.  

В реальности, цены вторичного рынка должны быть на пару тысяч ниже, чем цены в данный момент на презентации.

Характерным мошенничеством нескольких последних лет является то, что вам звонит компания, в которой вы сами не обращались и провоцирует вас продать ваш таймшер. Серьезные агентства по перепродаже едва успевают звонить клиентам, которые сами к ним обращались. Поинтересуйтесь, откуда у вновь обратившейся к вам компании информация о вашем таймшере. Если данные якобы предоставил курорт, траст, управленческая компания – это явно мошенники, потому что в Европе строго действует закон о защите баз данных и ни при каких обстоятельствах не происходит передача сведений от курортов третьим лицам.

Если вы сообщили мошенникам, что ваше членство приостановлено, а они при этом берут Ваш таймшер на перепродажу – это явный признак мошенничества. Ни один покупатель не заплатит за ваш долг не будучи уверен в восстановлении этого членства. Погашение долгов и восстановление членства может занять от месяца до пяти. Серьезные агентства знают, что покупатель не будет ждать, а купит другой таймшер. Ваша сделка сорвется. И ещё, при восстановлении членства вам могут присвоить другую собственность или восстановить в другой таймшер. Есть такие клубы, которые категорически не восстанавливают членство. Их мало, но они есть.

 

ПОЧЕМУ НЕ ВЫКУПАЮТ САМИ АГЕНТСТВА?

Как в недвижимости, риэлтерские компании не выкупают также, им нет необходимости вкладывать свои деньги, если они могут заработать практически те же самые комиссионные без собственных вложений, организовывая сделку перепродажи между продавцом и покупателем.

 

ЗАЩИТА ТАЙМШЕРА ТРАСТОМ ________

ФУНКЦИИ И ОБЯЗАННОСТИ ПОПЕЧИТЕЛЯ КУРОРТА

 

ЗАЧЕМ НУЖЕН ТРАСТ В ТАЙМШЕРЕ?

Задача Траста защитить интересы всех сторон связанных конкретным клубным членством (Учредителя курорта, самого члена клуба, Управляющую компанию и Компанию продавца) друг от друга. Вот так из Таймшер хаоса рождается Таймшер порядок.

 

ЗАЧЕМ НУЖНА ЗАЩИТА ОТ УЧРЕДИТЕЛЯ (ВЛАДЕЛЬЦА) КУРОРТА?

Владельцев таймшеров (членов клуба) нужно защитить от Учредителя курорта, что бы он вдруг не надумал разогнать всех членов клуба и упразднить таймшер клуб по собственному желанию. Ещё одна опасность в том, что Учредитель может взять кредит в банке под клуб таймшера, заложив тем самым землю и стены. В случае, если он не расплатится с банком, то курорт уйдет за долги и пойдёт с молотка, а все члены клуба отправятся отдыхать в палатки.

Что бы этого не произошло, необходимо произвести обременение собственности. Траст отбирает у Учредителя все учредительные документы на Таймшер Курорт и хранит у себя в надёжном месте.

Это не значит, что Учредитель Таймшер курорта повязан этим бизнесом по рукам и ногам, пока смерть не разлучит его с членами клуба. Он может уйти на покой или заняться чем-то другим, а Курорт Таймшера просто продать. Но именно Траст проследит, чтобы при такой продажи Таймшер Курорта (смене Учредителя) новому владельцу перешли права на продажу только не распроданных таймшеров. А интересы тех людей, которые уже купили, не были затронуты, и в их правах на отдых ничего не изменилось.

 

МОЖЕТ ЛИ В КЛУБЕ ОКАЗАТЬСЯ БОЛЬШЕ СЕМЕЙ-ВЛАДЕЛЬЦЕВ ЧЕМ НЕДЕЛЬ В АПАРТАМЕНТАХ?

Нет, не может. Эта функция Траста называется - Ведение реестра членов клуба.

За каждой семьёй членами клуба зарегистрированы конкретные апартаменты в какую-то конкретную неделю. Одну и ту же неделю в апартаментах не продали дважды, ведением реестра занимается Независимая Трастовая Компания, не получающая ничего с продаж, и действия которой застрахованы от ошибки на крупную сумму.

 

ЕСТЬ ЛИ ЗАЩИТА ОТ ДВОЙНОЙ ПРОДАЖИ, ЕСЛИ В СЕРТИФИКАТЕ НЕ УКАЗАН НОМЕР АПАРТАМЕНТОВ И НЕДЕЛИ?

Даже когда в клубе принято плавающее членство (нефиксированные апартаменты и неделя) на самом деле учет ведётся строжайший.

Хоть на сертификате члена Клуба с плавающим членством обозначены только размер апартаментов и сезон, но в реестре за семьёй членами клуба закреплена конкретная собственность (номер апартаментов и недели), просто они не указываются в самом сертификате, так как член клуба не ограничен в отдыхе этой неделей и этими апартаментами.

В клубах с системой владения очков без Траста вообще никуда - он перепроверяет и рассчитывает самое минимальное количество очков разрешённых к продаже, шкалу соответствия очков конкретным неделям, что бы за каждым очёчком была хоть крохотная частичка, но собственности.

 

КТО И КАК ЗАЩИЩАЕТ ДЕНЬГИ, КОТОРЫЕ ПЛАТИТ ПОКУПАТЕЛЬ ПО ДОГОВОРУ ДО ПОЛУЧЕНИЯ СЕРТИФИКАТА?

Покупка таймшера была бы рисковой операцией, особенно если платить в рассрочку, если бы не эскроу (англ. Escrow) услуга Траста.

Чего больше всего боится обычно покупатель? Он боится, что компания продавец может сбежать, пока он платит и ещё не зарегистрирован в клубе.

Для обеспечения безопасности на стадии покупки в Трасте Клуба заведены клиентские Эскроу счета (это счета нотариального, накопительного характера - даже для банка, в котором они открыты неприкасаемые, как банковские ячейки). Покупатель таймшера деньги за свою покупку платит не компании-продавцу, а на Эскроу счёт в Трасте.

После окончания оплаты именно Траст занимается распределением денег: оплачивает налоги и сборы, проплачивает за себестоимость Учредителю Клуба, оплачивает первый членский взнос в Управляющую компанию, и сбор за регистрацию членства в Обменной компании и выпуск карточки, а так же, в том числе, оплачивает свою работу по регистрации членства и выпуску сертификата. И только в последнюю очередь, после того как сертификат выпущен и получен покупателем, оставшиеся деньги будут выпущены компании продавцу как комиссионные.

В этом случае если компания- продавец исчезнет или обанкротится пока покупатель выплачивал частями деньги по договору покупки таймшера, то попадёт в этом случае только сама эта компания, так как она не успела ещё получить свои комиссионные по договору. А деньги самого клиента спокойненько себе лежат на эскроу счету в Трасте.

 

Между тем, с помощью Траста защищены и Учредитель курорта, и компания продавец, друг от друга. Учредитель обязан будет продать все таймшеры по договорённой цене, не может раньше времени прервать договор или поднять цены, что могло бы ущемить в правах компанию-продавца или клиента. А учредитель может не беспокоиться, что получит деньги от компании продавца за все таймшеры, которые будут зарегистрированы на их клиентов.

 

Ещё одна функция Траста – выпуск дубликатов потерянных или испорченных сертификатов.

Если потерян сертификат, это не значит что потеряно само членство.

Надо только обратиться в Траст, который ведёт реестр, и уведомить его о пропаже. Самое важное, что после того как Член клуба заявит о своей пропаже, никто уже не сможет безнаказанно воспользоваться оригиналом сертификата, так как в системе он будет аннулирован.  

Даже если сертификат попал в недобросовестные руки знающего что  к чему в таймшере человека, он не сможет им воспользоваться - переоформление членство может быть произведено только через Траст. Вот тут-то его и ждали. Если даже спустя какое-то время оригинал сертификата всплыл, оформления не произойдёт до полного разбирательства.

 

Переоформление членства или  Перепродажа оформляется так же через Траст. Сначала Траст проверяет в Управляющей компании, нет ли задолжности по оплатам ежегодных членских взносов. Нельзя допустить, чтобы долги перешли на ничего не подозревающего нового покупателя.

Потом собственно проверить сертификат - нет ли заявления об утрате. Оригинал это или дубликат. И, наконец, Траст сверяет подписи продающего члена клуба с его подписями на первоначальном договоре купли продажи.

Ну и после того как все изменения по владения внесены, управляющей компании сообщены имя и адрес нового члена клуба, вот только тогда и выпускается новый сертификат.

 

КАК ТРАСТ СЛЕДИТ ЗА СОБЛЮДЕНИЕМ ЗАКОННОСТИ В КЛУБЕ?

В каждом клубе есть свой Устав, регулирующий взаимоотношения между Членами клуба, Управляющей компанией, проведение общих собраний членов клуба и соответствие всего нормам и требованиям закона.

В случае изменения в законодательстве, Траст следит, чтобы Устав и все документы были своевременно приведены в соответствие с изменениями

Если возникает внутренний конфликт между Членами Комитета Клуба или Управляющей компанией, Траст выступает как Третейский судья.

В случае если  на Ежегодном общем Собрании обсуждается крайне важный вопрос, Траст проследит, чтобы до каждого члена были доведены пункты для голосования. Те члены Клуба, которые голосуют заочно, через доверенность, могут не беспокоиться - их голос будет услышан. Траст, во избежание подтасовок, пересчитывает заочные голоса и на собрании следит за очным голосованием.

 

ВОЗМОЖНО ЛИ ДЛЯ БОЛЬШЕЙ НАДЁЖНОСТИ КУПИТЬ ТАЙМШЕР ЧЕРЕЗ ТРАСТ?

Если бы у Траста можно было таймшер купить, он бы не был независимым Попечителем, а наоборот очень даже заинтересованным в продаже. Так вот поэтому Трасту запрещено заниматься продажами и перепродажами таймшеров. Траст, как Нотариус не имеет права вести коммерческую деятельность.

 

МОЖНО ЛИ ПОЖАЛОВАТЬСЯ В ТРАСТ?

Да конечно. Если Вам насчитали незаконно пени, и Вы можете это доказать, но Управляющая компания Вас игнорирует. Если Вас в разрез с Уставом Клуба или ошибочно исключили из членов. Если Вам присвоен не тот, что в договоре номер недели или апартаментов. Если …очень много если.

Но одновременно не стоит дёргать Траст без повода. Большинство Ваших вопросов решает Комитет Членов Клуба или Управляющая Клубом Компания. Написав письмо с жалобой в Траст, знайте, что это письмо будет Трастом переслано соответствующей отвечающей стороне. И если их ответ вас не удовлетворит, то тогда с этим ответом вы уже конкретно можете взывать в справедливому суду Траста.

Имейте в виду, что в вопросах исключения из членов клуба, Траст не станет на Вашу сторону, если вас исключили, соблюдая пункты Устава. Упрашивать о восстановлении нужно другие организации –Управляющую компанию или Комитет Членов клуба. Траст Вам поможет, только если нарушен был Устав или Законодательство.